Marknadshyra och Investeringssparkonton


Illustration: QiFO

Två frågor har diskuterats flitigt på sistone; införande av marknadshyror för nyproducerade bostäder samt förslaget att finansiera en utbyggd äldrevård med försämrade skatteförmåner för så kallade investeringssparkonton (ISK). Låt mig bidra med mina försök till ekonomiska synpunkter.

Marknadshyra för nyproducerade lägenheter
Frågan om marknads- eller bruksvärdeshyror har vållat den största politiska krisen på många år i Sverige. Kanske vållar den nu ett extraval. Jag vill inte kommentera något partis agerande i spelet utan försöker förstå och fokusera på sakfrågans ekonomiska aspekter. Vänsterblocket påstår genom Nooshi Dadgostar att landets 3 miljoner hyresgäster skulle få hyreshöjningar med 10-50% om marknadshyror skulle införas och att det nu framlagda förslaget om marknadshyror på nyproduktion vore att öppna dammluckorna för en sådan utveckling. Högerblocket ser att marknadshyror skulle öka produktionen av hyresfastigheter och effektivisera utnyttjandet genom bättre matchning av bostäder och boenden och därtill minskad svarthandel med hyreskontrakt. Har någon sida rätt? Kanske båda?

Vad man först noterar är att Kazimir Åbergs framlagda utredningsförslag inte innebär helt fri marknadsprissättning av nyproducerade hyreslägenheter. Reglerna vid förstahyressättningen och vid framtida korrigeringar är tämligen detaljerade och förefaller primärt ägnade åt att bevaka den svagare partens, hyresgästens, intressen. Friare blir hyressättningen, men inte helt fri.

Men utifrån vänstersidans kritik undrar man ändå som ekonom utan särskild insikt i fastighetsbranschen: Ligger branschens lönsamhet verkligen under en långsiktigt hållbar nivå, med motsvarande långt mer än 10% av omsättningen? Eller; är konkurrensen så dålig att om aktörerna ges möjlighet kommer de att skaffa sig enorma oligopolvinster på de boendes bekostnad?

Efter lite studier noterar vi vidare att bruksvärdesprincipen faktiskt innebär att även externa faktorer som fastighetens närhet till samhällsservice och områdets image/rykte beaktas i hyresberäkningen, så man undrar även varför bruksvärdet skulle behöva ligga så långt ifrån ett marknadsvärde? Och man undrar också om principen om lika hyra vid lika framräknat bruksvärde inte innebär att vissa lägenheters brukshyra har hamnat över vad en marknadshyra skulle innebära? Det är ju dessutom så att det sedan 15 år även tillämpas presumtionshyror i vissa nyproducerade hyresfastigheter och detta är i sig en form av marknadsprissättning, då hyran beräknas utifrån hyresvärdens krav på kostnadstäckning och skälig vinst under 15 år.

Det måste således vara oerhört svårt att i förväg beräkna effekterna vid ett införande av utredningens förslag till marknadshyror. Den Åbergska utredningen är också långt mindre kategorisk än vad Nooshi Dadgostar är. Så här skriver man i den inledande sammanfattningen. Mina understrykningar.

”Förslaget om fri hyressättning vid nyproduktion kan på goda grunder antas skapa förutsättning för ett ökat tillskott av hyresrätter och då troligen främst i de områden där bostadsbristen är störst. Förslaget bedöms skapa förutsättning för ett varierat utbud av hyreslägenheter, t.ex. vad gäller storlek och standard. Att tillämpningsområdet föreslås omfatta lägenheter som tillkommit genom en ombyggnad av utrymme som inte till någon del före färdigställandet använts som bostadslägenhet bedöms skapa förutsättning för fler tillgängliga hyresbostäder främst i tättbebyggda områden.”

”Det är rimligt att anta att tillämpningen av fri hyressättning kommer att variera i landet. Det finns anledning att anta att förstagångshyran i nybyggda lägenheter inte väsentligt kommer att överskrida nuvarande hyresnivå för nyproducerade lägenheter i de flesta delar av landet. I de delar av landet där det finns en mycket hög bostadsefterfrågan kan en annan utveckling inte uteslutas. Genom skyldigheten för fastighetsägare att göra relevant information om hyresläget tillgängligt bedöms hyresgästen kunna få en överblick över hyresnivån för liknande lägenheter. Möjligheten för hyresgästen att begära en prövning vid hyresnämnden av den överenskomna hyran kan antas bidra till att hyresvärden inte begär en högre hyra än vad hyran för liknande lägenheter svarar mot.”

Vår bedömning är nog att marknadshyror sannolikt ökar effektiviteten på marknaden, men de torde även öka bostadssegregationen, då människors betalningsförmåga än mer kommer att styra var de väljer att bo. Effekten torde bli tydligast i Stockholms och andra större städers innerområden där de med decennier i kötid, kanske tack vare insiktsfulla föräldrar, lyckats få ett förstahandskontrakt trots sämre ekonomi. En parentes: kan kötid vara rättvist för tilldelning av bostäder men orättvist för skolplatser?

Mat- och kläder utgör också grundläggande förutsättningar i våra liv och här har vi full segregation, då hushållets köpkraft fullt ut avgör hur veckomatsedeln ser ut och vilka klädmärken som familjens medlemmar bär. Mat- och kläd-segregation anses dock vara helt i sin ordning. Men inte boendesegregation, i alla fall inte för den politiska vänstern. Men är inte boendet redan oerhört segregerat? Och skulle vänsterpartiernas oro för de sociala effekterna av fri(are) hyressättning besannas, kanske de kunde driva krav på justeringar av reglerna kring skatteavdrag och bostadsbidrag, så att även låg- och medelinkomsttagare har råd att bo i dyrare marknadshyreshus? Då skulle vi få en mer fri hyresmarknad, liknande mat- och klädmarknaderna, samtidigt som en bra bostad förblir en social rättighet.

InvesteringsSparKonton (ISK)
Sällan har jag väl sett så många avsiktliga feltolkningar i en ekonomipolitisk fråga som nu om ISK. I alla fall på twitter. Bakgrunden är att socialdemokraterna vill förstärka äldrevården i landet. För att finansiera detta har man valt att bland annat se på möjligheterna att minska skattesubventionerna av ISK. De mest elakartade vantolkarna påstår då genast att S uppenbarligen vill straffa sparande. Ja man har tom hört att först skattas pengarna när de intjänas och sedan även när de sparas. Dubbelbeskattning! Kritikerna glömmer då att pengarna beskattas ännu en gång när de tas ur sparandet och konsumeras (moms). Men samtidigt avslöjar de sin oerhörda okunnighet alternativt medvetna ovilja att diskutera sakfrågorna – det luktar ren egoism bakom argumenten.

När man tjänar pengar genom arbete uppstår inkomst av tjänst, som beskattas därefter. Om man väljer att spara delar av sina inkomster i form av aktier eller fonder (eller på bankkonto) uppstår i bästa fall vinster som då beskattas som inkomst av kapital. Förenklat kvittas vinster mot förluster och ett nettoöverskott beskattas med 30%. Om man gör många köp- och säljaffärer under ett år blir det mycket att redovisa i årsdeklarationen, så för att förenkla hanteringen infördes 2012 InvesteringsSparKonton (ISK), där 30% skatt på årets vinst ersatts med en schablonskatt på hela sparkapitalet. Så visst, det är tekniskt sett sparandet som beskattas, men enbart för att förenkla hanteringen. Syftet är att beskatta inkomst av kapital och skattesatsen är satt så lågt att det varje år med en normal börsutveckling innebär en rejäl subvention jämfört med traditionell kapitalinkomstbeskattning. Inget hindrar dock den som tycker att beskattning av sparande är stöld att överföra sina ISK-medel till ett traditionellt aktie- eller fondkonto. Risken är förstås att skatten ökar, men man slipper se staten stjäla av ens sparande.

I en enkel kalkyl noterar vi att Stockholmsbörsens OMX30-index i genomsnitt har ökat med 0,785% per månad mellan dec 2012 och dec 2020. Det blir 9,83% per år. 30% skatt på en sådan årlig utveckling motsvarar 2,95% av kapitalet per år. Kapital på ISK har under perioden 2013-2020 beskattats med 0,43% i genomsnitt per år. Kalkylen bör möjligen göras på kvartalsnivå för att bli helt korrekt, men denna årskalkyl visar att subventionsgraden för ISK-sparande har varit ca 85% under den tid arrangemanget funnits. I möjliga kommande tider av sämre börsutveckling minskar självklart subventionen. Och i perioder när börsen går bakåt är ISK skattemässigt ofördelaktigt, då traditionell beskattning av kapitalinkomst då är noll medan ISK-skatten fortfarande är en liten del av kapitalet.

Om någon nu efter snart 10 år med ISK föreslår att modellens subvention begränsas – men utan att drabba småsparare som kanske sparar till kontantinsats till ett första eget boende eller liknande – så måste väl förslaget få möta en saklig granskning och argumentation i stället för hatisk antiskatt-vrede.

För egentligen handlar det inte primärt om ISK. Det handlar om att äldrevården behöver förstärkas och för omsorgen om våra äldre gäller precis som för skolan, rättsväsendet, försvaret, sjukvården och mycket annat: Vi betalar för den med vår skatt. Alla förslag i debatten till finansiering av en förstärkt äldreomsorg välkomnas varmt. Må bästa förslaget vinna.

”Vår sjukvård betalas med allas vår skatt,
resor och mat med vår egen lön
Om våra behov nu förändras så att
mer sjukvård blir den samfällda bön
som ger våra liv större välstånds-plus;
Hur ska om skatterna tänkas?
Som det uttryckes: ’ceteris paribus’,
ska de höjas – eller sänkas?”

Visst är det viktigt hur skattesystemet tekniskt är utformat. Där finns såväl rättviseaspekter som effektivitetsaspekter att beakta. Men minst lika viktigt är att vi har ambitioner som speglar befolkningens önskningar för försvaret, rättsväsendet, skolan, vården, äldreomsorgen och annan offentlig verksamhet, samt att de medel som anslås för att uppfylla dessa ambitioner används effektivt. Ett rabiat skattemotstånd är så tröstlöst okonstruktivt när vi ser att våra behov av offentliga tjänster kommer att öka i framtiden.

Ge dina synpunkter. Vad tycker du?

Lämna en kommentar.