Bostadsmarknaden rasar


Bild: Pixabay

Förra veckan diskuterade vi det så kallade P/E-talet utifrån att det beskriver prisnivån på aktiebörserna ur ett bubbel-/risk-perspektiv. P/E är ett uttryck för marknadens värdering av vinst – priset på vinst helt enkelt. Förvisso dock en vinst som är omgärdad av risk. Vi nämnde då att det andra stora tillgångsslaget i vår ekonomi, bostäder, är svårare att fånga på motsvarande sätt, då bostadsmarknaden är mer splittrad, inte minst geografiskt. Men kanske har vi fel, för visst finns det prisindex på bostadsmarknaden. Låt oss här titta på det som heter Valueguards HOX-index som funnits sedan 2005 – åtminstone ingår data från 2005 i deras beräkningar.

På Valueguards hemsida inleds beskrivningen av metoden på följande sätt:

Metoden bygger alltså på att försäljningspriset för en bostadsrätt eller villa påverkas av ett antal underliggande oberoende storheter och sannolikt ingår bland dessa: bostadstyp (lägenhet/radhus/villa), lokalisering i landet, närmiljö, storlek m2, ålder/standard. Genom att varje lägenhets försäljningspris analyseras utifrån dessa underliggande egenskaper kan den underliggande prisnivån skattas och prisutvecklingen följas även om det inte är samma mix av bostäder som säljs varje månad.

I figuren nedan visas hur detta HOX (”housing index”?) har utvecklats sedan 2005. Vi jämför med hur aktieindexet OMX30, alltså storbolagsindexet på Stockholmsbörsen, utvecklats under samma tid. Kom dock ihåg att HOX tar hänsyn till de underliggande egenskaperna (storlek, läge, standard osv), medan OMX inte beaktar den så viktiga underliggande vinstparametern, utan endast är en hopvägning utifrån respektive bolags storlek. HOX bör därför vara mer stabilt. Ett kanske ännu tyngre skäl för detta är att aktier till sin karaktär är mer spekulativa placeringar. Boendet är ändå i grunden en nyttighet vi själva konsumerar, ofta dessutom långsiktigt.

Som synes och som väntat är aktieindexet mer volatilt, har alltså större svängningar. Men bostadsmarknaden uppvisar just nu det snabbaste stora prisfallet någonsin under mätperioden. Sedan toppvärdet i september har indexet minskat med drygt 9% på endast fyra månader. Under 2008-9, på en åttamånadersperiod, föll indexet med närmare 13%. Dessa två är de enda signifikanta nedgångsperioderna som inträffat på bostadsmarknaden sedan 2005.

Priserna på bostäder är alltså just nu i fallande. Även om prisnivån är mer än dubblerad sedan 2005 så är all prisuppgång sedan augusti 2016 i dagsläget utraderad. Det ska bli mycket spännande att se om detta fortsätter och i så fall om det är den utlösande faktorn till en bredare nedgång för den svenska ekonomin såsom många tror. Sänkta bostadspriser leder till minskat byggande och avstannad andrahandsmarknad. Av detta följer i sin tur både minskad rörlighet och förstärkta rekryteringsproblem samt ökad arbetslöshet igen. Detta kan förstärka den nedåtgående trenden och därtill bredda den, bostäderna drar andra fastighetstyper med sig i fallet, så att vi riskerar att hamna där skulderna är större än de belånade bostädernas/fastigheternas värde, vilket tvingar fram förlustförsäljningar och konkurser på alla fronter, i värsta fall till slut bland bankerna. Parallellt med detta minskar så klart konsumtionskraften och därmed även BNP. Katastrofen är här.

Vis av erfarenheten tror jag själv inte på några säkra förutsägelser om ekonomins framtid. Sambanden är alldeles för komplexa och människan alldeles för irrationell.
Men spännande är det alltid!

Ge dina synpunkter. Vad tycker du?

Lämna en kommentar.