Bostadslån och boendekostnad


Bild: Pixabay

Vi diskuterade för en tid sedan skuldberget i det svenska samhället och kom fram till att kärnan däri, de noterade värdepappren av typ obligationer, inte utvecklas på något galopperande eller annat skrämmande vis. Den definierade (obligations-)lånemarknaden svarar dock bara för drygt 10% av det samlade skuldbeloppet i våra finansräkenskaper. Hushållens skulder är tex inte med och en stor del av dessa skulder utgörs av bostadslån.

Så här har bostadsmarknaden utvecklats på sistone enligt Valueguards eminenta HOX-index, ställt mot aktiemarknaden enligt Stockholmsbörsens storbolagsindex.

Ser vi till de huvudsakliga delarna inom bostadsmarknaden redovisar Valueguard följande delindex:

Vi ser att prisutvecklingen legat på ca 6,5% per år sedan 2005, något högre för lägenheter och något lägre för villor. Kanske inte så kraftig som många trott. En mindre nedgång i juli återhämtades direkt i augusti. Vart är vi på väg? Som alltid ligger svaret fördolt i framtiden. Men behöver vi vara oroliga för att bostadsvärdena ska sjunka ner mot de lånenivåer som ägarna har?

Hushållens totala låneskuld uppgick vid senaste årsskiftet till 4,7 biljoner (motsv 57% av obligationsmarknaden). Vid årsskiftet dessförinnan (=senaste uppgift vi sett) uppgick bostadslånens andel till 82% av hushållens skulder.

Bostadslån följer dock en till synes märklig logik. Syftet med egenägda bostäder är att tillgodose behovet av boende, vilket är lika grundläggande som behovet av mat och kläder. Men kostnaden för en egenägd bostad är inte ”priset” såsom det är för mat och kläder, utan kostnaden utgörs av driftkostnader och räntor. Om säljaren av en bostad vet att den sannolika köpargruppen kan betala 10 tkr i månaden och driftkostnaden är 3 tkr, så har man råd med 7 tkr i räntor (vi jämställer för enkelhets skull ränteavdragen med amorteringarna så att dessa bortfaller ur beräkningen). Det motsvarar 84 tkr per år. Om räntesatsen är 2% kan man ta ett lån på 4,2 mkr och klara sig med 84 tkr i räntekostnad. Med 15% kontantinsats kan en köpare förväntas betala runt 4,9 mkr för bostaden. Därför hamnar nog priset också nära 4,9 mkr. Andra tillgångar får sitt pris utifrån sin bedömda intäktsskapande förmåga, konst utifrån bedömd värdetillväxt (eller skrytvärde), aktier utifrån bolagens vinster (som ska ge utdelningar och/eller värdetillväxt). Men privatbostäder prissätts utifrån räntenivån och hur stor räntekostnad en köpare klarar av att betala. Bostadens läge, kvalitet och egenskaper må vara oförändrade över tid, men priset varierar ändå med räntenivån.

När vi nu under många år har levt med (konstgjort) låga räntor, för att politiker och ekonomer tror att detta ska driva BNP i en god takt och styra inflationen till en nivå som anses lämplig för en uthållig god tillväxt, så har vi fått problem med uppdrivna priser på tillgångsmarknaderna. Förhoppningsvis är aktiemarknaden fri från storskalig överbelåning så att en rekyl på marknaden primärt innebär att tidigare orealiserade vinster minskar, eller att några börsaktörer möjligen går under och slukas av några andra. That´s it. Men bostadsmarknaden är definitivt högbelånad så en snabb anpassning till ”normalräntor” kan få oanade följder. Människor kan tvingas att sälja då man inte klarar förhöjda räntekostnader. Men då ingen annan heller gör det sjunker priset på bostäderna och folk får lämna hus och hem med en skuldbörda att dras med för resten av livet. I exemplet ovan skulle vid 5% ränta bostaden sjunka från 4,9 till ca 2 mkr i pris. Ett fall på 60%. Kan detta problem undvikas?

Bankerna säger sig kräva god marginal i köparnas kalkyler för att bevilja lån och det ger förhoppningsvis en viss stryktålighet åt marknaden. Ett sätt att mer handgripligt hålla nere bostadspriserna vore att ”lyxbeskatta” låga bostadsräntor. Om en samhällets BAS-bostadsränta för tillfället fastställs till exempelvis 6% kan man tänka sig att långivaren/banken på sina räntefakturor åläggs ta in 50% (eller annan andel) av skillnaden mellan kundens ränta och samhällets basränta. I fallet med 2% låneränta skulle ränta plus ränteskatt då landa på 4% och i 5%-fallet på 5,5%. På så sätt skulle bostadspriserna hållas nere och ränterisken för bostadsägarna begränsas. Staten kan växla ut den nya skatteinkomsten mot andra sänkta skatter eller kanske använda den i den till synes fruktlösa kampen för att få fram nya billiga bostäder.

Ett specifikt delproblem på dagens marknad för egenägda bostäder är att ungdomar aldrig kommer i position att köpa sin första bostad. Med en lyxbeskattning av låga räntor skulle priserna sjunka och problemet minska och om statsmakterna vill kan man spetsa lösningen genom att tillämpa en ålderstrappa på ränteskatten för att ytterligare gynna ungdomar.

Ge dina synpunkter. Vad tycker du?

Lämna en kommentar.