Bostadskommission?
Jag fick en fråga från Christina:
”Jag tänker att ett av dina syften är att vi som inte är så kunniga i nationalekonomi ska ha möjligheter att lära oss lite mer. Alltså lite av folkbildningstanken. Så här är min fråga där jag gärna vill ha din uppfattning och dina reflektioner: Läste idag 3 januari i Dagens Nyheter en artikel om Stefan Ingves och hans uppmaning och bedömning att det behövs en bred politisk kommission som har mandat att ta fram en mångfald av förslag för att reformera bostadsmarknaden. En kommission som måste ta ett mer omfattande helhetsgrepp och våga komma med förslag på åtgärder både vad gäller bostadsbyggande och bygg- och planprocesser samt finanspolitik och avdrag för låneräntor. Han är på offensiven och jag gillar det han säger. Vad säger du som är kunnig i området?”
Nu är det så Christina, att jag verkligen inte är särskilt kunnig i dessa frågor, men jag är djupt engagerad och intresserad. Jag söker aktivt kunskap och redovisar öppet min kunskapsjakt. Jag har sedan tidigare en del funderingar kring bostadsmarknaden och kanske blir det en fördjupad artikel på bloggen vad det lider när jag lärt mig mer. Men som svar på din undran ger jag gärna nedanstående spontana kommentarer.
Det är intressant att riksbankschefen vädjar till politikerna att vidta åtgärder för att häva den risk han anser ligger i hushållssektorns höga skuldsättning. Han skulle själv kunna ha bidragit till en risksänkning genom att höja reporäntan i stället för att sänka den i förra månaden. Det skulle ha lett till högre boendekostnader vilket direkt skulle ha bromsat/sänkt prisutvecklingen på villor och bostadsrätter och därför på sikt även minskat hushållens skuldsättning. Men i slutändan bedömde han risken för att ett haveri på bostadsmarknaden ska inträffa och att detta skulle störa den allmänna efterfrågan och tillväxten i ekonomin (BNP) som så liten att han i stället valde att gasa på med ytterligare sänkt reporänta. Alternativt – vilket jag själv nog tror mer på – saknar riksbanken helt enkelt analysmodeller där denna typ av avvägningar kan göras. Riksbanken definierade därför bort hushållens skuldsättning från sitt eget bord. Det är min hypotes som vem som helst väldigt gärna får ge mig skäl att förkasta!
Studerar man sakfrågan, alltså bostadsmarknaden, så ser man att priserna på villor och bostadsrätter bestäms av hur mycket lån man kan ha utan att de sammanlagda drift- och räntekostnaderna blir så höga att ingen potentiell köpare infinner sig. Sedan kan man fundera över hur farligt dagens 170% av disponibel inkomst är som lånenivå för hushållen och om 180% verkligen ska vara en yttersta gräns, så som jag tolkade Ingves önskan. Tänk dig en medelklassfamilj med två goda inkomster, sammanlagt kanske 70000 kr i månaden. Det ger dem en disponibel årsinkomst, efter 30% skatt, på 588000 kr. 170% av detta är bra precis 1 mkr. Är detta en farlig lånenivå? Vad får man förresten för bostad i storstadsområdet för 1 mkr plus kontantinsats? Nåväl, varje procent i ränta på ett miljonlån kostar 833 kr i månaden brutto, 583 kr med skattereduktionen beaktad. Har man 49000 kr i månaden efter skatt, så kan man nog klara bra många procentenheters räntehöjning om man verkligen måste. Men man får inte bara se på lånesumman i förhållande till räntebetalningsförmågan. Skuldens förhållande till den belånade tillgångens värde är än mer primär i en ekonomisk analys. Dessa uppgifter saknar jag i debatten, men jag antar att trenden går åt rätt håll, med den tydliga belåningsgränsen på 80% i bottenlån som gäller idag.
Nej, 170% av disponibel inkomst anser jag inte vara en allvarlig skuldsättning om det avser en bra bostad. Men 170% är nu tydligen genomsnittet för svenska hushåll. Många är helt skuldfria så det vore mer intressant att se hur stor andel av hushållen som är belånade över 300%, 400%, 500% osv av sin disponibla inkomst. Det torde vara i den änden av skalan som eventuella problem kan börja rulla fram. Men kom också ihåg att så länge man sköter sina bostadslån så kan inte bankerna säga upp dem, även om fastighetspriserna sjunker så att befintliga lån överstiger nya marknadspriser. ”Smittorisken” är därför mer begränsad här än vad gäller aktiemarknaden och belånade värdepapper. Det är snarast risker för skilsmässor och arbetslöshet som hotar att sänka de mest utsatta hushållen.
Samtidigt som riksbankschefen anser sig nödsakad att sänka räntorna för att prioritera arbetet med att elda fram en 2%-ig inflation i landet så är han uppenbarligen likväl bekymrad över hushållens situation. Alltså vädjar han till politikerna att vidta andra åtgärder för att minska den risk han trots allt finner besvärande. Andra åtgärder kan vara tuffare bostadslåneregler i form av högre kontantinsatser, förbud mot amorteringsfria lån, försämrade avdragsregler för räntekostnader osv. Åtgärder som alla gör boendet dyrare och därför pressar priserna och lånebehoven nedåt. Men vad han lyfter fram är också behovet av ett ökat bostadsbyggande, vilket också många andra påtalat sedan länge. Just detta är den del som gör mig mest osäker och där jag känner min kunskapsbrist mest besvärande. Om jag såsom vanligt vänder mig till SCB´s fantastiska databaser hittar jag följande data. Bilden nedan visar årstakten av antalet färdigställda lägenheter i flerbostadshus eller småhus i Stockholm, Göteborg+Malmö respektive i Övriga riket. Alla dessa byggsiffror har jag sedan dividerat med befolkningen i respektive område. På så sätt framträder antalet nybyggda lägenheter per 1000 invånare, dock något förenklat då jag använder samma befolkningsproportioner mellan regionerna under hela perioden, nämligen de som gällde i tredje kvartalet 2013. Som synes byggs det trots allt mest per invånare i storstadsområdena.
På denna övergripande nivå är det inte helt lätt att se ”bostadskrisen”. Man måste nog gräva djupare i datan. Eller….?
Vissa påtalar enträget att huvudfelet på bostadsmarknaden sitter i prisregleringen på hyreslägenheter. Med fri hyressättning skulle innerstadshyrorna öka, vilket så klart leder till mer gynnsamma kalkyler för byggföretagen, men hur många fler centralt belägna hyresbostäder som fysiskt går att bygga i våra storstäder vet jag inte. Och oavsett hyresregleringen så kan man väl fråga sig varför det då inte byggs fler bostadsrätter i innerstäderna? Vi har ju ändå en hygglig konkurrens i byggbranschen inbillar jag mig, så varför ser inte byggföretagen möjligheter att exploatera denna stora efterfrågan? De som är proffs borde sett detta behov långt innan det nått tidningarnas debattsidor. Förvisso finns säkert knepiga plan- och byggregler som måste bemästras, men det har väl alltid varit branschens vardag? Och är det inte i själva verket så att nybyggnation visserligen ökar utbudet, men byggkostnaden är så hög att den snarare driver upp priserna på begagnade jämförbara objekt än pressar dem nedåt? Kan det också vara så att vad som efterfrågas är små lägenheter nära Kungsträdgården, medan vad som skulle kunna erbjudas är fler bostäder i olika storlekar i ytterförort? Jag vet inte, men ska försöka sätta mig in bättre i frågan. Klart är emellertid att ingen är tvingad att köpa en bostad i cityläge i Stockholm. Även om man jobbar vid Stureplan eller pluggar vid KTH eller Handels så kan man bo i Knivsta, Uppsala, Norrtälje eller Södertälje och klara sig med mindre än halva bostadslånet. Men vill man absolut ha en bostad innanför tullarna så får man väl betala!? Attraktivitet måste få kosta. Inom tullarna kommer det knappast att komma till så hemskt många nya bostäder så där lär nog inte besöksantalet per visning minska. Och den auktionsliknande logik som används på bostadsmarknaden innebär ju att den som bjuder högst (=mest fel?) alltid vinner. Jag delar inte riktigt vad jag tolkat som mångas bekymmer för att många unga köpt citylägenheter under vissa regelverk och att man därför inte gärna kan ändra dessa. Regler måste alltid kunna ändras! Men jag har svårt att bedöma behovet av nya regler. De ungas svårigheter att ta sig in på bostadsmarknaden är kanske den allra knepigaste delen av detta problemkomplex. Men har någon vågat fundera på åldersberoende låne- och skatteregler? Vi har ju åldersberoende arbetsgivaravgifter. Vilka andra uppslag finns?
En central del i Ingves förslag är att frågorna ska beredas av en bred kommission. Detta ser jag inte direkt som en ekonomisk fråga och har därför ingen önskan att kommentera. Det är kanske bra, men jag tror fortfarande att nuvarande ordning med en regering och opposition ger tillräcklig dynamik och kraft för att lösa frågan. Nu ligger frågan trots allt väldigt tydligt parkerad mitt på bordet i början av ett valår och jag tror inte risken är stor för att vi ska få partipolitiserade regelverk som rivs upp efter varje val. Jag tror att samsynen i grunden är rätt god.
Den allra intressantaste aspekten på hela frågan tycker jag personligen dock är den rent akademiska. Frågan visar med önskvärd tydlighet att ekonomi – även nationalekonomi – består av resultat- och balansräkningar. Tillväxten i BNP och inflationen KPI är delar av resultaträkningen, medan bostäder och bostadslån hör hemma i balansräkningarna. Kopplingarna mellan de båda delarna är lika fundamentala som uppenbara. Den nationalekonomiska akademin har emellertid inga sådana beskrivningsmodeller. Det är därför som riksbanken markerar att man bara tar ansvar för inflationseldandet i resultaträkningen och bollar över frågan om hushållens skulder till politikerna.
Det blev kanske inte något särskilt folkbildande resonemang, Christina. För att sammanfatta tror jag emellertid inte att 170% av disponibel inkomst är en farlig skuldsättningsnivå för ett hushåll, så länge skulden avser en god bostad. En god bostad ska rimligen gå att sälja om hushållet drabbas av arbetslöshet eller liknande. Men värde är alltid flyktigt så möjligen finns här ett utrymme för en bättre försäkringsmarknad, där bostadsvärdet kan försäkras, kanske genom att bostadslåneinstituten som belånar dessa värden, ikläder sig rollen som försäkringsgivare. Jag kan absolut tänka mig nya låne- och avdragsregler, men rekommenderar då att de införs successivt över längre tid för att inte skapa plötslig oro på bostadsmarknaden. Jag har annars svårt att bedöma hur bra eller dåligt bostadsmarknaden fungerar. Jag vet dock att vi på några generationer har gått från att räkna personer per rum till att räkna rum per person och att nybyggnationer trots allt pågår i tämligen stadig takt vilket kontinuerligt ökar boendestandarden i landet. Man får inte heller glömma bort att den finansiella ekonomin i mycket är ett nollsummespel. Kostnaderna och riskerna för hushållen är spegelbilden av intäkterna och möjligheterna för bankerna. Och bankerna ägs ytterst av hushållen. Fast det är klart – det finns ju ett gammalt talesätt som säger att har du ett banklån på en miljon du inte kan sköta, så har du ett verkligt problem. Har du däremot ett banklån på en miljard du inte kan sköta, så är det banken som har ett problem!
Jag ber att få återkomma när jag vet mer.